Woningmarktcijfers regio Utrecht

Afgelopen donderdag 11 januari, zijn na 10:00 uur de cijfers bekend gemaakt van het 4e kwartaal 2017 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en in de verschillende gebieden binnen de NVM afdeling Utrecht. Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van het 4e kwartaal 2016. De gegevens zijn op basis van transacties via NVM makelaars en genoemde waarden betreffen over het algemeen gemiddelden.

Landelijk
Het aantal transacties neemt voor het eerst sinds 2013 af naar nu 43.382 woningen, een daling van 5,7%. Het aantal verkochte appartementen daalt zelfs met 13,5%. De vraag naar woningen is groot maar het geschikte aanbod ontbreekt. Transactieprijzen stijgen 9,1% in een jaar tijd (appartementen zelfs 13,6%) en bedragen nu gemiddeld €269.000 bij een benodigde verkooptijd van 52 dagen waar vorig jaar nog 78 dagen voor nodig waren. Daarbij wordt bijna 28% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Landelijk gemiddeld prijsniveau ligt nu 7% boven dat van vóór de crisis. Vrijstaande woningen kennen een minder hevige prijsstijging.
Het aanbod aan koopwoningen blijft dalen, het afgelopen jaar met 35,6% waarmee het aanbod op 59.640 blijft steken. Van dit aantal staat ruim één derde al een jaar of langer te koop. Vraagprijzen stijgen fors; het afgelopen jaar met 9,7% met ook hier een uitschieter voor appartementen die 18,2% hogere vraagprijzen noteren. De woning schaarste uitgedrukt in een krapte-indicator* is in een jaar tijd gedaald van 6,0 naar nu 4,1. Voor alle genoemde marktcijfers zijn de verschillen per geografisch gebied vaak groot.

*De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.

Gemeente Utrecht
In de gemeente Utrecht wisselden dit kwartaal 1052 woningen van eigenaar en dat zijn er 10,7% minder dan vorig jaar. De gemiddelde transactieprijs steeg met 9,1% naar nu gemiddeld €309.500. Een woning wisselt in 24 dagen van eigenaar. Er werden 493 appartementen verkocht, 14% minder dan vorig jaar, die gemiddeld €235.900 opleverden en dat is ruim 10% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Het aantal verkochte tussenwoningen daalde iets (met 2,9%) waarbij de gemiddelde transactieprijs 10% opliep naar €356.300. Het aanbod is met 14% afgenomen naar 604 woningen. KI=1,4, voor 2-onder-1-kap 1,1.
In stadsdeel Leidsche Rijn bedroeg het aantal transacties 89, dat is 14% minder dan een jaar geleden. Gemiddelde transactieprijs was daarbij €377.000 en de verkooptijd 26 dagen. Tussenwoningen werden het meest verkocht, dit waren er 45, een groei van 25% ten opzichte van een jaar geleden. Het aanbod is ongeveer gelijk gebleven. De schaarste is hier heviger dan in de stad Utrecht zelf. In stadsdeel Vleuten - De Meern verwisselden 138 woningen van eigenaar, een daling van 13%. Er werd gemiddeld €351.800 voor betaald en de verkoop besloeg gemiddeld 20 dagen, 10 dagen korter dan een jaar geleden. Het aanbod daalde 27% naar 61 woningen waaraan rijwoningen het meest bijdroegen (daling van 47 naar 30 woningen). KI = 1,1 voor grote appartementen is de KI zelfs 0,2.

Gemeente Stichtse Vecht
Er werden 217 woningen verkocht, dit is een forse stijging van 25,4% waarbij de transactieprijzen 16% stegen naar nu €361.700 bij een verkooptijd van 43 dagen. De tussenwoning wordt in deze gemeente het meest verkocht, nu 85 stuks waarbij de gemiddelde transactieprijs 7% steeg naar €297.000. Dit woningtype verkoopt ook veel sneller: gemiddeld in slechts 23 dagen.
In Breukelen werden 42 woningen verkocht, dit is gelijk aan vorig jaar. De transactieprijs bedroeg gemiddeld €410.000, dit is ook vrijwel gelijk gebleven. Verkoop lukte in gemiddeld 55 dagen tijd. Het aanbod daalde met 30% naar nu 46 panden. KI = 5,4 maar voor tussenwoningen laag: 2,1.
In Maarssen-Dorp steeg het aantal transacties fors (40%) naar 45 stuks waarvoor gemiddeld €380.000 werd neergeteld. De verkooptijd bedroeg daarbij gemiddeld 47 dagen. Aanbod nam 32% af naar 41 panden; het aanbod aan vrijstaande woningen en appartementen halveerde of meer. KI = 3,1 maar kleine appartementen zijn wel heel schaars: KI = 0,8.
In Maarssenbroek werden 84 woningen verkocht, 35% meer dan vorig jaar. De gemiddelde transactieprijs bedroeg €245.000; het meest populaire woningtype hier, de tussenwoning, bracht gemiddeld €253.000 op, bijna 8% meer dan vorig jaar. Het totale aanbod omvat nog 29 woningen, 37% minder dan een jaar terug. KI = 0,8.

Gemeente Montfoort
In Montfoort werden slechts 31 woningen verkocht; in hetzelfde kwartaal vorig jaar nog 56. Dit aantal is te laag voor verantwoorde conclusies. Opmerkelijk is dat de transactieprijs met ruim 40% gestegen is ten opzichte van vorig jaar naar nu gemiddeld €353.800. Deze enorme prijsstijging wordt met name veroorzaakt door stijging van het aantal verkochte duurdere woningtypen i.c.m. dalende aantallen goedkopere woningtypen, vooral appartementen. Verkopen lukt in gemiddeld 59 dagen. Aanbod is met 26% teruggelopen naar nu nog 46 panden. Aantal appartementen in aanbod is zelfs teruggelopen van 13 naar nu nog 1 pand. KI = 4,3.

Gemeente Nieuwegein
Het aantal transacties bedraagt 211 stuks, een daling van 16%. Alleen van de tussenwoningen werden er meer verkocht dan een jaar geleden, namelijk 88. Rijwoningen en appartementen worden gemiddeld iets boven de vraagprijs verkocht. Transactieprijzen stegen dan ook gemiddeld met bijna 14% naar €247.900. Woningen wisselden in gemiddeld 32 dagen van eigenaar. Het aanbod is met 28% afgenomen naar nu nog 144 panden. Het aanbod aan appartementen daalde zelfs 59% naar nu nog 30 stuks. KI = 2,3 en voor kleine appartementen zelfs 1,5.

Gemeente IJsselstein
Er werden 111 woningen verkocht, 10,5% minder dan een jaar terug. Van vrijwel alle woningtypen werden er minder verkocht, het aantal verkochte 2-onder-1-kapwoningen bleef gelijk. Transactieprijzen liepen 13,7% op naar nu €306.200 en voor verkoop waren gemiddeld 35 dagen nodig. Aanbod bleef gelijk met 68 panden. KI = 3,2.

Gemeente Houten
Het aantal verkochte woningen bedraagt 126, een kleine daling van 3%. Deze daling geldt niet voor hoekwoningen, hiervan werden er 35 verkocht, een stijging van maar liefst 40% ten opzichte van vorig jaar. De prijsstijging bedroeg een kleine 8,7% zodat de gemiddelde transactieprijs €347.800 bedraagt. Verkopen lukt in gemiddeld 39 dagen. Het aanbod nam hier 27% af naar 96 panden, het aanbod van appartementen en 2-onder-1-kap woningen daalde het hardst en halveerde. KI = 4,7 maar de KI voor tussenwoningen is laag met 1,4: er staan er nu 28 te koop terwijl er 266 zijn verkocht in de afgelopen 12 maanden.

Gemeente Vianen
Er zijn 58 woningen verkocht; een jaar terug waren dat er 64. Transactieprijzen stegen 6,7% naar €286.300. De verkooptijd is in een jaar tijd gehalveerd naar 30 dagen. Tussenwoningen worden het snelst verkocht, gemiddeld binnen 22 dagen. Het totale aanbod daalde naar 60 woningen, een afname van 20%. KI = 5,4.

Gemeente De Bilt
Er wisselden hier 122 woningen van eigenaar, 3,9% minder dan een jaar eerder. Er werden wat minder vrijstaande woningen en appartementen verkocht maar meer hoekwoningen en tussenwoningen. Transactieprijzen bleven gelijk op €449.300. Voor verkoop waren gemiddeld 59 dagen nodig, maar appartementen en tussenwoningen hebben aan 32 dagen genoeg. Er staan nog 186 panden te koop, een afname van 19%. Het aanbod van vrijstaande woningen en appartementen daalt het hardst (resp. 17% en 46%). KI = 6,2 maar voor tussenwoningen is deze 1,7. Voor vrijstaande woningen geldt in deze regio echt nog een kopersmarkt, KI=12,4.

Gemeente Zeist
In Zeist zijn dit kwartaal 159 woningen verkocht, een daling van 11%. Het aantal verkochte tussenwoningen steeg naar 39, van alle andere typen werden er minder verkocht. Daarbij daalde de gemiddelde transactieprijs met 2,6% naar €401.600. Hoekwoningen en appartementen werden fors duurder met een prijsstijging van 21% of meer. Verkopen lukte in gemiddeld 35 dagen. Het aanbod is hier 28% afgenomen zodat er nog 238 panden te koop staan. Aanbod aan appartementen is zelfs met 56% teruggelopen naar nu 44 stuks. KI = 5,9. Meest verkochte woningtype is de twee-onder-één-kap met KI = 3,1 dus zelfs deze dure woningen (gemiddelde transactieprijs €610.000) kennen hier een sterke verkopersmarkt.

Gemeente Bunnik
In deze relatief kleine woningmarkt wisselden 41 woningen van eigenaar, een jaar eerder waren dat er 46. De gemiddelde transactieprijs steeg 5% naar €366.700. Benodigde verkooptijd bedroeg 62 dagen. Aanbod is met 21% gedaald naar 48 panden. KI = 5,7.

Gemeente Utrechtse Heuvelrug
Op de Utrechtse Heuvelrug is het aantal transacties 5,7% gedaald naar nu 115 verkochte woningen waarvoor gemiddeld €389.500 werd betaald en dat is 3% minder dan een jaar terug. Woningen hadden gemiddeld 75 dagen nodig voor verkoop. Het aantal verkochte vrijstaande woningen is ruim gehalveerd, terwijl de transactieprijs met maar liefst 36,6% is gestegen naar € 794.500 De twee-onder-één-kap woning wordt hier veruit het meest verkocht: 52 woningen, ongeveer evenveel als een jaar gelden. Voor zo’n woning werd gemiddeld €401.000 betaald. Voor verkoop waren gemiddeld 79 dagen nodig. Net als vorig kwartaal werd ook dit kwartaal de vrijstaande woning weer opvallend minder verkocht dan een jaar geleden. Het aanbod is met 33% afgenomen naar nu 211 panden. KI = 7,1 maar in de plaats Driebergen-Rijssenburg met een waarde van 4,4 een stuk lager.

Gemeente Wijk bij Duurstede
Het aantal transacties liep me 34% fors terug naar 54 woningen. De tussenwoning is het meest verkochte type; hiervan werden er 26 verkocht en dat zijn er 12 minder dan een jaar eerder. Van andere woningtypen werden er een paar minder verkocht dan een jaar terug. De gemiddelde transactieprijs bedraagt nu €302.200, dat is vrijwel gelijk aan vorig jaar. Voor verkoop zijn gemiddeld 142 dagen nodig. Dat is opmerkelijk meer dan vorig jaar waar de gemiddelde verkooptijd nog 62 dagen was. Aanbod nam af van 160 panden vorig jaar naar nu nog 118, dat is een daling van 26%. KI = 10,6 maar voor tussenwoningen 3,8.

Conclusie
De vraag naar woningen blijft hoog maar er is niet voldoende geschikt aanbod om te voldoen aan deze vraag, zodat transactieaantallen dalen en transactieprijzen worden opgedreven. Starters op de woning(-koop)markt hebben last van de hoge prijzen, en van beleggers in dit segment. Ook senioren die willen doorstromen naar b.v. de grotere appartementen ondervinden hinder door te weinig geschikt aanbod en helpen ongewild mee aan stagnatie van de doorstroming. Goed nieuws is dat de nieuwbouw, hoewel er nog steeds te weinig wordt gebouwd, wel op stoom komt.