'Woningmarkt heeft tijdelijke contracten hard nodig'

De nieuwe huurwet van minister Stef Blok (Wonen) is goed voor de woningmarkt, maar geeft nog niet overal antwoord op. Zo zou er nog te weinig aandacht zijn voor de regionale verschillen in huurprijzen.

Dat stelt bijzonder hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn van de Universiteit van Amsterdam in een gesprek met NU.nl. "Het belangrijkste is dat er nu meer mogelijkheden zijn voor tijdelijke huurcontracten. Dat is een goede ontwikkeling."

De wet maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten op te stellen voor grote gezinnen, jongeren en promovendi. Dit is nu alleen mogelijk voor ouderen, gehandicapten en studenten.

In de nieuwe wet staat ook dat verhuurders contracten van maximaal twee of vijf jaar voor onzelfstandige woningen mogen opstellen. Die contracten eindigen na die periode vanzelf. Het kabinet hoopt dat aspirant-verhuurders dan eerder geneigd zijn om hun woonruimte te verhuren.

Huurdersbescherming
Conijn erkent dat dit een inperking is van de huurbescherming, maar denkt dat de woningmarkt die flexibiliteit nodig heeft. "We hebben altijd hele uitgebreide huurdersbescherming gehad. Een huurdersovereenkomst was eigenlijk voor het leven. Het grote nadeel daarvan is wat we scheefwonen noemen."

"Er zijn op zichzelf nog steeds genoeg goedkope huurwoningen. Maar als ze voor een groot deel worden bewoond door mensen die dat niet nodig hebben, dan ontstaat er toch weer een tekort. Om daar wat aan te doen, lijkt het me een goede zaak dat die grote flexibiliteit nu is gerealiseerd."

Verschillen
Conijn vindt dat er in het huidige huurbeleid nog wel te weinig aandacht is voor de grote verschillen in de Nederlandse huurmarkt. In de ene regio liggen de huurprijzen een stuk hoger dan in de andere regio.

"Daar houden we geen rekening mee op dit moment", meent Conijn. Hij pleit er daarom voor bepaalde regels op de regio af te stemmen. "Een huurwoning van 600 euro in het noorden van Nederland kan marktconform zijn. Terwijl diezelfde woning in Amsterdam ver onder de markt zou zijn. In het noorden is er dan eigenlijk geen reden om die huur nog extra te verhogen", denkt Conijn. "En in de Randstad zou je misschien met hogere grenzen moeten werken."

De bijzonder hoogleraar doelt op de liberalisatiegrens die bepaalt of een woning een sociale huurwoning is of in de vrije sector valt. Die grens ligt nu in heel Nederland op 710,68 euro. Ook het maximale huurbedrag waarmee iemand nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag, kan aan de omgeving worden aangepast.

Middensegment
De wetenschapper maakt zich nog altijd zorgen over het gebrek aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Scheefwoners hebben volgens hem weinig keus als zij willen doorstromen naar een duurdere huurwoning.

"Mensen die nog niet willen kopen of misschien nooit willen kopen, hebben nu eigenlijk geen goed alternatief. Dat is een groot knelpunt", aldus Conijn. "Dat wordt nog niet opgelost met deze maatregelen. Blok is er wel hard mee bezig om het aanbod te vergroten, maar dat schiet nog niet heel erg op."

De bijzonder hoogleraar vindt dat de minister daarom corporaties moet stimuleren om meer woningen in het middensegment te verhuren.

Huurverhogingen
In de nieuwe wet staat verder dat huurders van een sociale huurwoning met een inkomen boven de zogenoemde toewijzingsgrens in 2017 een huurverhoging van 4 procent plus inflatie kunnen krijgen. In 2016 ligt die toewijzingsgrens op een jaarinkomen van boven de 39.874 euro.

Dit jaar stemmen woningcorporaties de maximale huurverhogingen nog af op drie verschillende inkomensgroepen. De huur voor de laagste inkomens mag deze zomer met maximaal 1,5 procent plus 0,6 procent inflatie stijgen. Voor de middengroep geldt een verhoging van maximaal 2 procent plus inflatie. En de hoogste inkomens kunnen een verhoging van maximaal 4 procent en inflatie krijgen.

Mensen die dit jaar nog in de middengroep vallen, kunnen in 2017 dus mogelijk ook de hoogst mogelijke huurverhoging krijgen.

Complex
Volgens Conijn valt er wat voor te zeggen om meerdere percentages te hanteren, maar maakt dit de uitvoering ook nodeloos ingewikkeld en kostbaar. "Je kunt heel veel verfijning aanbrengen in het beleid. Dat is ongetwijfeld allemaal iets rechtvaardiger, maar tegelijkertijd is de uitvoering daardoor heel gecompliceerd."

De bijzonder hoogleraar vindt het overigens niet goed te verdedigen dat gepensioneerden met hoge inkomens van deze maatregel uitgezonderd worden. "Door die lage huurprijs hebben ze nu een voordeel. Als iemand een laag inkomen heeft, dan is dat terecht. Maar als iemand een hoog inkomen heeft, of die nou 65-plusser is of niet, dan zou je wensen dat die een meer redelijke huur betaalt die aansluit bij het inkomen."