Waar je aan moet denken als je een tweede huis koopt

Altijd gedroomd van een vakantiehuis in het buitenland of op zoek naar een investering in de vorm van een huis? Dat de woningmarkt aantrekt, is ook te zien bij de aankoop van tweede huizen en vakantiehuizen over de grens. 

Nu de crisis achter de rug is, durven steeds meer mensen weer te investeren in stenen. Waar moet je aan denken?

Vrijgesteld vermogen
Sinds 2017 is het vrijgestelde vermogen vastgesteld op 25.000 euro. Een vakantie- of tweede huis valt onder je bezittingen. Als je vermogen door de waarde van dat tweede huis boven de 25.000 euro uitkomt, wat wel in de lijn der verwachting ligt, moet je daar belasting over betalen.

Forensenbelasting
Woon je zelf een deel van de tijd in je tweede huis, dan loop je het risico forensenbelasting te moeten betalen. Als je meer dan drie maanden per jaar de beschikking hebt over een gemeubileerde woning in een stad waar je niet ingeschreven staat, val je in die categorie.
De hoogte van deze belasting hangt af van de WOZ-waarde van het huis of is een bedrag dat is vastgesteld door de gemeente waarin het huis staat.

Woonlasten
Je hebt voor het tweede huis nogal wat kosten, los van dubbele woonlasten als gas, water en licht en gemeentelijke heffingen. Onderhoudskosten bijvoorbeeld en de kosten voor inrichting. Om die kosten te drukken, is verhuur een optie. Over de inkomsten die je daaruit haalt, betaal je geen belasting. Dit geldt alleen als je zelf ook regelmatig in het huis vertoeft. Als je het huis alleen voor de verhuur hebt en er zelf niet in verblijft, kan de Belastingdienst je aanmerken als ondernemer en dat kost je btw.

Voorbeeldrendement
"Projectontwikkelaars adverteren vaak met een voorbeeldrendement voor de aankomende jaren bij verhuur van je woning. Bedenk ook wat het rendement daarna nog is", waarschuwt Roeland Kimman van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
"In aantrekkelijke toeristische gebieden als Zeeland en de Veluwe is altijd wel toerisme, maar toeristen willen graag een moderne, up-to-date woning en het is de vraag of je die na vijf jaar nog hebt."

Vakantiepark
"Let bij de aankoop van een recreatiewoning op een vakantiepark ook goed op bijkomende kosten", vervolgt Kimman.
"Denk aan kosten voor het park, verhuur, maar ook voor het onderhoud. Betaal je bijvoorbeeld mee aan de renovatie van het zwembad? Laat je daar goed over informeren voor je aankoop."

Tweede hypotheek
Een hypotheeklening voor je tweede huis is niet aftrekbaar, als je hem al krijgt van de bank.
Je eigen vermogen is een stuk makkelijker om te gebruiken voor de aankoop van het tweede huis.

Buitenland
Wil je een vakantiehuis over de grens? Dat heeft als voordeel dat je een eigen vakantieadres hebt en geen kosten maakt voor een hotel of appartement. Het tweede huis in het buitenland valt in box 3 van je belastingaangifte.

Als je in het land waar je vakantiehuis staat ook al belasting betaalt, kun je gebruikmaken van een aftrek om dubbele belasting te voorkomen. Verder betaal je natuurlijk de gemeentelijke lasten in de plaats waar het huis staat. 

Maar vergeet ook het onderhoud niet: de tuin, een eventueel zwembad en het pand zelf moeten onderhouden worden als je er niet bent. Om die kosten te drukken, kun je het huis verhuren. Bedrijven die zorgen voor het beheer, de schoonmaak en het contact met huurders nemen je dat uit handen, maar dat kost ook wat. Daarnaast staat je huis in het laagseizoen misschien wel leeg. Neem ook dat mee in je berekeningen.
Als je tijdens je vakantie verliefd wordt op een regio of huis, wacht dan met de aankoop van het pand tot na het hoogseizoen. Vaak ligt de huizenprijs dan lager.

Valkuil
In sommige landen betaal je een lokale belasting over de boekwinst bij de verkoop van een huis. Dat is een vervelende verrassing als je daar geen rekening mee hebt gehouden.

Een grote valkuil voor mensen die zich op de buitenlandse woningmarkt begeven, is dat ze geen notie hebben van de plaatselijke regels en gebruiken. Laat je daarom altijd goed adviseren door iemand die verstand heeft van de buurt en het land.
Hoeveel mensen in Nederland precies een tweede huis hebben, is onbekend. De Belastingdienst registreert deze gegevens, maar de systemen van de fiscus zijn er niet op ingericht om op die vraag een nauwkeurig antwoord te geven.