Regelgeving m.b.t. hypotheekverstrekking

De AFM heeft afgelopen week de regelgeving m.b.t. de hypotheekverstrekking aangescherpt zoals onder meer in het Algemeen Dagblad te lezen is geweest.

In dit artikel proberen we kort de achtergronden en implicatie te schetsen voor zover die (ook) impact hebben op de dagelijkse praktijk in de makelaardij.

Met de komst van de MCD regelgeving in juli 2016, waarin onderscheid is gemaakt tussen het niet bindende indicatieve rente-aanbod en het bindende definitieve aanbod, is onduidelijkheid ontstaan welk peilmoment van toepassing is voor een hypotheekofferte.

Voorheen gold voor een NHG financiering de offertedatum als bepalend peilmoment m.b.t. de toetsing aan de dan geldende regels. In de MCD regelgeving wordt het begrip offertedatum echter gehanteerd voor het bindend aanbod, dat volgt als de geldverstrekker akkoord is met de financiering. In de regel zit tussen hypotheekaanvraag en beoordeling van het dossier door de geldverstrekker (en aansluitend het bindende aanbod) een periode van twee tot drie maanden. De NHG heeft daarom eerder dit jaar verzocht om voor het peilmoment uit te gaan van de aanvraagdatum en niet de datum van het bindende aanbod.

De AFM heeft tegen de adviezen in recent echter anders besloten, en wel dat de datum dat de geldverstrekker het bindend aanbod uitbrengt als officiële peilmoment geldt. Oftewel de dan geldende regelgeving m.b.t. Loan to Income (inkomenseisen) en Loan to Value (waarde van het onderpand) is van toepassing op dit aanbod. Deze regel geldt zowel voor NHG als niet NHG hypotheken.

Wettelijk gezien heeft de AFM gelijk in haar standpunt, echter er zit een keerzijde aan deze regel waar verscheidene partijen inmiddels bezwaar tegen hebben gemaakt. Dit richt zich op het onjuiste principe dat een koper niet op het moment van aanvraag getoetst wordt maar pas op het moment van (het uitbrengen van) het bindend aanbod door de geldverstrekker. De koper (maar ook zijn adviseur) heeft namelijk geen invloed op het tijdstip dat de geldverstrekker de toetsing doet en het bindend aanbod uitbrengt. En dat kan bij wijzigingsmomenten in regelgeving nadelig uitpakken.

Hoe pakt een en ander in de praktijk uit?
Met name rond de jaarwisseling (wijziging in regelgeving) en bij het aflopen van de ontbindende voorwaarden m.b.t. de financiering liggen in de praktijk mogelijke knelpunten.

Een koper van een woning die net voor de jaarwisseling is gekocht en waarvan (transport en) financiering in het nieuwe jaar plaats vinden kan in de problemen komen. Een aanvraag in december is geen garantie voor een bindend aanbod in januari. Als de normeringen voor het nieuwe jaar bekend zijn zal een adviseur hier rekening mee kunnen houden. Het wordt lastiger als deze situatie zich voordoet in oktober en er (wellicht) nog geen duidelijkheid is over nieuwe inkomensnormen.

Een koper kan natuurlijk altijd gebruik gaan maken van de in het koopcontract vastgelegde ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering, mits koper goed gedocumenteerd kan ontbinden. Wat we nu zien is dat een aantal adviseurs, op basis van de geldende regelgeving op aanvraagdatum en hun eigen inschatting en berekeningen, adviseert om de koopovereenkomst niet te ontbinden bij verloop van de termijn van de ontbindende voorwaarde financiering. Ondanks het feit dat er nog geen bindend aanbod ligt. Die praktijk zal in de toekomst niet meer voorkomen en er zal vaker verlengd of ontbonden moeten worden.

Speciale aandacht voor nieuwbouwwoningen is hierbij nog op zijn plaats. Zeker omdat bij deze woningen de termijn tussen koop-/aannemingsovereenkomst en transport (/ financiering) veelal langer is dan in de bestaande bouw. Een nieuwbouwwoning die in september wordt gekocht maar pas in het nieuwe jaar wordt geleverd en gefinancierd (onder een dan uitgebracht bindend aanbod) valt onder de regels van het nieuwe jaar. Als op basis van de ten tijde van de koop aanwezige documenten (bijvoorbeeld door ontbreken van vergunningen of bestemmingsplan) een financier nog geen bindend aanbod wenst te doen kan een probleem geboren zijn. Extra aandacht voor de koper en zijn financiering is hier op zijn plaats.

De impact in 2017
Voor 2017 heeft de AFM een (beperkte) overgangsregeling ingebouwd, het omslagmoment voor toetsing van het bindende aanbod (aan regelgeving 2016 versus regelgeving 2017) is op 1 februari gesteld . M.a.w. als er vóór 1 februari 2017 een bindend aanbod wordt gedaan kan koper ook in 2017 de aankoop van de zijn woning financieren conform de regels van 2016. Per geldverstrekker zullen er verschillende data worden aangehouden wanneer aanvragen en/of stukken aanwezig moeten zijn om in januari 2017 hier nog gebruik van te kunnen maken.

Het is overigens de bedoeling dat het omslagmoment voor toetsing aan de regelgeving volgend jaar op 1 januari 2018 komt te liggen. Minister Blok heeft zich 13 december aangesloten bij het standpunt van de AFM.

Als NVM kijken wij met name naar de invloed die deze regels hebben op het proces van koop/verkoop en transport van de woningen. Zeker als aankoopmakelaar is het van groot belang de (on-)mogelijkheden van de woningfinanciering (en de daarmee samenhangende bepalingen in de koopovereenkomst) met de cliënten uitvoerig te bespreken