'Er wordt misbruik gemaakt van afhankelijkheid huurders'

Een vastgoedbemiddelaar uit Deventer kreeg onlangs te horen van de rechter dat de onterecht opgelegde bemiddelingskosten aan een huurder moesten worden terugbetaald. 

Het bedrijf werkte zowel in opdracht van de verhuurder als van de kandidaat-huurders. Zij baseren zich hierbij op een uitspraak van de Hoge Raad van 2015. Die stelde toen dat bemiddelaars niet twee partijen mogen dienen. 

Dienen van twee heren
Het zogenoemde 'dienen van twee heren' mag niet. Ook als de verhuurder geen courtage aan de makelaar betaalt, kan de makelaar wel voor hem bemiddelen en dan zijn de kosten van de bemiddeling voor de verhuurder. De praktijk was dat makelaars de borg inden, de oplevering verzorgden en het contact opstelden. Dat zijn diensten die vooral in het belang van verhuurder zijn.
Frank Dekkers is huurrechtspecialist bij RWV Advocaten en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten. Hij ziet dit soort constructies vaker.
"Veel makelaars voldoen niet aan de criteria om courtage te kunnen doorbelasten aan een huurder, omdat ze in de praktijk voornamelijk of mede de belangen van de verhuurder behartigen."

Honderden keren
"Je moet je voorstellen dat deze courtage door dit soort bedrijven vaak honderden keren wordt gecasht. Daar wordt ook een beetje mee gespeculeerd. Als al die mensen dat geld zouden terugvorderen, gaat de huurbemiddelaar failliet. Bijna niemand gaat voor een paar honderd euro een zaak aanspannen, daar gaan ze ook een beetje van uit."

"Je kan als huurder de verhuurder dagvaarden, maar dan ga je kosten maken. Het enige dat je dan kan doen, is buitengerechtelijke kosten claimen. Als het echt zo is dat de verhuurder 'twee heren dient', gaat hij de zaak verliezen. In de praktijk zien we dan ook vaak dat de verhuurder de kosten betaalt om een rechtsgang te voorkomen."

Criteria
Als je een zaak wilt aanspannen zijn er drie criteria waar je aan moet voldoen. 
Heeft de bemiddeling niet plaatsgevonden op een soort van digitaal prikbord, maar is er echt sprake geweest van huurbemiddeling? Werd met de bemiddeling mede een belang van verhuurder gediend? Is het niet verjaard? Vordering tot vernietiging van het ongeldige courtagebeding verjaart na drie jaar (vordering op makelaar). Eventueel zou tot vijf jaar terug kunnen worden geclaimd van verhuurder op de grond dat de verhuurder een onredelijk voordeel toekomt waar geen geldige tegenprestatie tegenover staat. Het voordeel zou dan zijn dat de verhuurder over de rug van de huurder courtage uitspaart. Is het een zelfstandige woonruimte? De wetgever heeft per 1 juli 2016 de bescherming uitgebreid tot onzelfstandige woonuimte.

Uitzondering
De enige uitzondering die de Hoge Raad maakt, ziet toe op situaties waarbij de huurder de gelegenheid heeft om zonder kosten, rechtstreeks een contract te sluiten met de verhuurder. 

Schaarste
"Door de schaarste op de woningmarkt hebben zoekende huurders vaak het gevoel dat ze wel moeten betalen voor bemiddeling. Zodoende wordt er misbruik gemaakt van hun afhankelijke positie. Dat deugt niet", zegt Marcel Trip van De Woonbond.
"Zeker sinds de uitspraak van de Hoge Raad in 2015 zien wij dat veel meer mensen vragen hebben. De uitspraak was wat ons betreft helder. Als je namens de verhurende partij optreedt, of je daar nu voor betaald krijgt of niet, mag je geen courtage verlangen van de hurende partij."

Klip-en-klaar
Hans van den Heuvel van Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO) bevestigt dat: "Het is heel vervelend dat er zo veel onduidelijkheid over is geweest. Zowel voor de consument als voor de makelaar. Die uitspraak is natuurlijk al geweest en die is heel helder. Als je voor beide partijen bemiddelt, betaalt de verhuurder. Dat is wat ons betreft klip-en-klaar."

Trip: "Wat we veel zien, is dat verhuurders een rookgordijn optrekken om alsnog bemiddelingskosten in rekening te brengen. Van die term willen zij zich nu verre houden. Maar heel hoge administratiekosten of een zogenoemde ‘renting fee’ verraden vaak eenzelfde constructie."
Van den Heuvel vervolgt: "Iedereen in de branche is ermee bekend dat dit niet mag. De meeste makelaars zijn branchegeorganiseerd, maar je hebt ook die 'vrije jongens', zoals wij ze noemen, waar wij minder zicht op hebben. Maar als je nu nog bemiddelingskosten in rekening brengt bij de huurder als je ook namens de verhuurder optreedt, of nog erger, bij allebei de partijen, dan ben je niet goed bezig. Daar controleren wij onze leden streng op."

Verzoek tot terugbetaling
"Heb je het idee dat je onterecht bemiddelingskosten hebt betaald, benader dan eerst de bemiddelaar met een verzoek tot terugbetaling", adviseert Trip. "Laten zij niets van zich horen dan kunnen mensen zich bij ons melden. In de praktijk blijkt de stap naar de kantonrechter nog groot, ons vermoeden is dat veel bemiddelaars daarom vaak niet eens op het eerste verzoek reageren."

"Linksom of rechtsom gaat de huurder uiteindelijk de courtage toch betalen", concludeert huurrechtspecialist Dekkers. "Het wordt doorberekend in de huur. Wat dat betreft, is dit ook een beetje symboolpolitiek."